Comprar un predio es quizás uno de los actos más importantes que una persona puede realizar durante su vida; ya sea porque este evento pueda representar la concreción de proyectos personales de un hogar propio, o porque –quizá- con su adquisición se busque lucrar económicamente al destinar el bien a un proyecto inmobiliario. Sin embargo, a pesar de su trascendencia, es bastante común que los adquirentes se vean involucrados en situaciones perjuiciosas a causa de no revisar – o no correctamente- la situación legal en la que se encontraba el bien inmueble, generándose escenarios en los se ven imposibilitados de disfrutar plenamente de la propiedad adquirida, o se ven involucrados en procesos judiciales por la titularidad u oponibilidad del derecho, lo que conlleva asumir mayores costos, o, en el peor de los casos, a perder el bien que pretendían adquirir.
En este artículo, se mencionarán algunas recomendaciones genéricas que debe realizar todo comprador diligente antes de adquirir un terreno, casa, departamento, etc., de cara a prevenir riesgos en su adquisición:
- Todo potencial adquirente de un inmueble que goza de inscripción registral, debe revisar los asientos registrales de conforman la partida electrónica del bien. Esto a fin de conocer la titularidad de quien tiene intención de transferir el derecho, o si, en todo caso, el bien le pertenece a otra persona, o es un bien en copropiedad; así como para evaluar si el bien se encuentra con alguna carga o gravamen, de carácter contractual, judicial o de otra naturaleza; y, además, descartar o conocer de la existencia de limitaciones convencionales a la propiedad que hayan sido pactadas por anteriores propietarios.
- En complemento con lo anterior, el interesado deberá observar también el título archivado que ha dado lugar a la inscripción del derecho del titular registral del bien, así como de los anteriores. Esto a fin de que se detecte la existencia de patologías o vicios contractuales que puedan afectar el derecho de propiedad de quien se desea adquirir. Así, quien realice un análisis correcto, y compre en base a este, podrá, de ser el caso, alegar la buena fe en su adquisición, y con ello no perder su derecho de propiedad por los vicios que no hayan podido detectarse del estudio de los títulos.
- Otro aspecto importante a evaluar es el referido a la observancia de la posesión; pues, aunque normativamente no existía la exigencia –como deber o carga del comprador- de verificar la posesión del bien objeto de la compraventa, tanto la Corte Suprema como el Tribunal Constitucional, han impuesto esta carga al comprador como prueba de diligencia en la adquisición; con lo que la buena fe de quien desea adquirir ya no se agotará solamente con el estudio de la información registral, sino también de la información extra registral como el de la posesión.
Sin perjuicio de lo anterior, existen otros aspectos a evaluar, ya que el análisis del bien, dependerá en concreto, de los intereses, usos y destino que el interesado le quiera dar al inmueble. Por ejemplo, si el interés del adquirente consiste en el desarrollo de un proyecto inmobiliario, la evaluación ya no solo pasará por analizar únicamente el registro y la posesión, sino también por tener en cuenta si el bien puede ser destinado para los usos que se desean. Así entonces, quien tenga interés en la compra deberá analizar:
- La información vinculada a la zonificación del predio dentro del territorio urbano; así, quien esté interesado en adquirir el bien deberá solicitar un Certificado de Zonificación y vías ante la municipalidad, a fin de conocer cuáles son los usos permitidos o restringidos (uso habitacional, comercial, industrial, etc.) que la autoridad municipal ha destinado para esa zona.
- Otro dato importante es el referido al análisis que se debe realizar –también ante la autoridad municipal- de los parámetros urbanísticos; esto a fin de que antes de hacerse del predio, el interesado pueda conocer los límites y directivas que tendrá que respetar su construcción. Por ejemplo, el parámetro de metraje de altura o número de pisos máximo permitidos para las edificaciones.
- Asimismo, el adquiriente deberá conocer si el bien es considerado como patrimonio cultural, ya que, de ser así, existirán cargas, e incluso oposiciones, al momento de la ejecución de obras.
Otro caso de adquisición frecuente, es el vinculado a edificios y departamentos, que se encuentran bajo el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. Lo importante en el estudio del derecho de propiedad, en este caso, además de lo antes indicado, es que se conozcan y evalúen todos los acuerdos que formen parte del reglamento interno, y que regulen el uso de los ambientes comunes, sus limitaciones, prohibiciones, multas; y también de qué forma se ha regulado la convivencia, de las restricciones, usos y limitaciones, de la propiedad exclusiva. Razón por la que resultará de trascendental importancia un correcto análisis del Reglamento Interno, y de los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios.
Finalmente, concluimos que siempre será necesario analizar debidamente la situación legal en la que se encuentra un inmueble antes de adquirirlo, esto nos permitirá realizar una inversión confiable y segura. Sin embargo, no en todos los casos se debe realizar el mismo análisis, pues este dependerá de cada bien, de los intereses que tengan los potenciales adquirentes para el destino que se le quiera dar al referido bien, de los potenciales riesgos que rodeen a cada adquisición en particular, entre otras. La recomendación final siempre será que quien desee comprar asegure su inversión mediante una correcta etapa de estudio y análisis jurídico del bien.